“만기가 두 달 남았는데 집주인이 아직 아무 말이 없습니다.”
전세 만기를 앞둔 상담에서 가장 자주 나오는 말입니다. 답부터 드리면 늦어도 만기 2개월 전입니다. 실무 관행이 아니라 「주택임대차보호법」 제6조 제1항이 정해 둔 날짜예요.
이 날짜를 넘기면 계약이 저절로 2년 더 이어집니다. 되돌리려면 해지를 통지하고 석 달을 더 기다려야 합니다. 만기 전, 만기일, 만기 후로 나눠서 각 시점에 무엇을 보내야 하는지 정리해 드릴게요.
핵심 요약
- 첫 내용증명은 만기 2개월 전까지 도달해야 합니다. 임대인도 갱신거절을 통지하지 않았고 임차인마저 이때까지 통지하지 않으면 계약이 같은 조건으로 갱신되고, 갱신된 임대차의 기간은 2년입니다(「주택임대차보호법」 제6조).
- 이미 묵시적 갱신이 됐어도 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있습니다. 다만 통지가 도달한 날부터 3개월이 지나야 효력이 생깁니다(같은 법 제6조의2).
- 임대차가 끝났는데도 보증금을 못 받았다면 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 묵시적 갱신 상태라면 해지 통지가 효력을 얻어 계약이 끝난 뒤에야 신청할 수 있습니다. 등기가 마쳐진 것을 확인한 뒤에 이사해야 보증금을 지킬 힘이 남습니다(같은 법 제3조의3).
- 전세보증금반환보증에 가입했다면, HUG는 이행청구 서류로 만기 2개월 전까지 갱신거절을 통지했다는 증빙을 요구합니다. 문자와 카카오톡은 임대인의 답장이 있어야 인정되고, 이행청구 자체도 임차권등기를 마친 뒤에 접수됩니다.
- 내용증명을 반복해 보내는 것만으로는 시효가 멈추지 않습니다. 도달일부터 6개월 안에 지급명령이나 소송으로 이어가야 합니다(「민법」 제174조).
첫 내용증명은 만기 2개월 전까지
법이 임차인에게 정한 마감은 만기 2개월 전입니다. 이때까지 아무 통지도 하지 않으면, 계약은 전과 같은 조건으로 다시 이어진 것으로 봅니다.
제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
「주택임대차보호법」 제6조 제1항
임대인 쪽 기한은 조금 다릅니다. 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 통지해야 하죠. 임차인에게는 시작 시점 제한이 없어서 6개월 전보다 일찍 보내도 유효합니다.
그런데도 실무에서 6개월 전부터를 권하는 이유가 있습니다. 집주인도 새 세입자를 구하고 자금을 마련할 시간이 필요하거든요. 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 기간도 같은 구간이라(제6조의3 제1항), 이 무렵 서로 의사를 확인해 두면 뒤에 다툴 거리가 줄어듭니다.
기준은 부친 날이 아니라 도달한 날입니다. 만기 2개월 전 날짜에 딱 맞춰 부치면 늦습니다. 일주일은 앞당기세요.
2개월을 놓치면 2년이 더 붙습니다
통지 없이 만기 2개월 전을 넘기면 묵시적 갱신입니다. 갱신된 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다(제6조 제2항).
만기 석 달 전에 내용증명을 보낸 세입자는 만기일에 짐을 뺍니다. 만기 한 달 전에야 전화를 건 세입자는 집주인이 “그럼 2년 더 사시죠”라고 답할 때 반박할 근거가 없습니다. 같은 계약서, 같은 집인데 결과는 다릅니다.
그래도 길이 완전히 막히지는 않습니다. 다음 절을 보세요.
묵시적 갱신이 됐다면, 도달일에 3개월을 더합니다
갱신된 뒤에도 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있습니다. 임대인에게는 없는 권리예요. 대신 효력이 바로 생기지 않습니다.
제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
「주택임대차보호법」 제6조의2
3개월을 세기 시작하는 날이 “받은 날”이라는 데 주목하세요. 문자로 보냈다가 집주인이 “그런 거 못 봤다”고 하면 3개월을 언제부터 세야 하는지부터 다툼이 됩니다. 내용증명이 필요한 자리가 바로 여기입니다. 우체국이 발송 사실과 내용을 증명하고, 등기우편 배송조회로 도달일까지 남습니다.
계약갱신요구권을 써서 갱신한 경우에도 같은 규칙을 그대로 적용합니다(제6조의3 제4항). 2년을 채우지 않아도 되고, 통지 후 3개월이면 나갈 수 있습니다.
만기일에 보내는 두 번째 통지
만기일이 지났다고 해서 지연이자가 저절로 붙지는 않습니다. 집을 비워 주는 일과 보증금을 돌려주는 일은 서로 맞바꾸는 관계라서(「민법」 제536조), 집을 비울 준비가 됐다고 알리고 보증금을 받아 가라고 요구해야 그때부터 집주인에게 늦어진 책임(이행지체)을 물을 수 있습니다(같은 법 제460조 단서·제461조). 다만 통지만으로 늘 충분하지는 않습니다. 짐을 그대로 둔 채 계속 살면서 문서만 보낸 경우에는 준비가 끝났다고 보지 않을 수 있어요. 한 번 알리고 끝나는 것도 아닙니다. 그 상태를 유지해야 늦어진 책임도 계속 쌓입니다.
그래서 두 번째 내용증명이 필요합니다. 첫 통지가 “나가겠다”였다면, 이번에는 “언제 집을 비우겠고, 그날 어느 계좌로 보내 달라”입니다.
짐을 다 빼고 열쇠까지 넘긴 뒤에 독촉을 시작하면 손에 쥔 카드가 없습니다. 그렇다고 아무 말 없이 버티기만 하면 이자도 쌓이지 않습니다. 이사 예정일과 계좌를 함께 적어 보내는 것이 두 문제를 한 번에 푸는 방법이에요.
만기가 지났는데 돈이 안 들어왔다면 언제까지 기다려야 할까요?
기다리는 기간에 정답은 없지만, 제도가 정해 둔 기준선은 있습니다. 만기 후 1개월입니다.
전세보증금반환보증에 가입한 경우, HUG는 “전세계약 해지 또는 종료 후 1월까지 정당한 사유 없이 전세보증금을 반환받지 못하였을 때”를 보증사고로 봅니다(주택도시보증공사 「전세보증금반환보증 보증사고정의」, 2026-09-04 확인). 이 한 달이 지나야 청구가 시작됩니다.
그리고 여기서 시기 문제가 다시 걸립니다. HUG는 이행청구 서류로 전세계약 만기 2개월 전까지 임대인에게 갱신거절 통지를 완료했음을 증명하는 서류를 요구합니다. 문자와 카카오톡은 수신인 번호와 날짜가 찍혀야 하고 임대인의 답장이 있어야 인정됩니다. 내용증명은 도달 여부와 도달일자를 확인할 수 있도록 등기우편 배송조회 내역을 함께 내면 됩니다.
답장 없는 문자는 증빙이 되지 않습니다. 보증에 가입해 뒀더라도 만기 2개월 전 통지를 빠뜨리면 대신 갚아 줄 근거가 흔들린다는 뜻이에요.
이사가 급하다면 임차권등기명령을 먼저 신청합니다. 임대차가 끝난 뒤 보증금을 못 받았으면 주택 소재지 관할 법원에 신청할 수 있습니다(제3조의3 제1항).
여기서 “임대차가 끝난 뒤”라는 조건이 중요합니다. 통지를 놓쳐 묵시적 갱신이 됐다면 만기가 지나도 계약은 살아 있어서, 해지 통지가 효력을 얻는 3개월이 지나야 신청할 수 있습니다. 등기를 마치면 이사를 가더라도, 먼저 살고 있었다는 지위(대항력)와 먼저 배당받을 권리(우선변제권)가 그대로 유지됩니다(같은 조 제5항).
2023년 7월 19일 시행된 개정법으로 절차가 한결 나아졌습니다. 예전에는 집주인이 우편물 수령을 피하면 결정을 받고도 등기를 못 해 이사가 묶였는데, 지금은 임대인에게 결정문이 전달되기 전에도 법원이 등기소에 등기를 넣어 달라고 요청할 수 있습니다. 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다(같은 조 제8항).
보증에 가입했다면 순서가 하나 더 있습니다. HUG는 임차권등기를 마친 뒤에 이행청구를 접수합니다.
순서를 뒤집지 마세요. 등기가 실제로 등기부에 올라간 것을 확인한 다음에 짐을 빼야 합니다. 결정문만 받고 이사하면 대항력과 우선변제권을 잃습니다.
조정으로 풀리는 비율은 떨어지고 있습니다. 대한법률구조공단 주택임대차분쟁조정위원회에 접수된 보증금·주택 반환 분쟁은 2021년 683건에서 2025년 924건으로 늘었는데, 같은 기간 조정성립은 145건에서 102건으로 줄었습니다. 접수는 2022년 619건으로 한 번 줄었다가 2023년 877건, 2024년 863건으로 다시 올라섰습니다.
조정성립은 2022년 125건, 2023년 142건, 2024년 121건으로 오르내렸습니다. 접수 대비 성립 비율로 보면 21.2%에서 11.0%가 됐습니다. 대화로 끝날 거라 믿고 기다리는 시간이 그만큼 비싸졌습니다.
세 번의 통지를 한 장으로
여기까지가 세 번의 통지입니다. 시점과 내용만 따로 모으면 이렇습니다.
| 순서 | 언제 | 무엇을 보내나 | 놓치면 |
|---|---|---|---|
| 첫 번째 | 만기 2개월 전까지 도달 | 갱신하지 않겠다는 통지 | 묵시적 갱신으로 2년 연장, HUG 이행청구 증빙도 흔들림 |
| 두 번째 | 만기일 무렵 | 반환 기한, 계좌, 이사 예정일 | 늦어진 책임을 묻는 시점이 뒤로 밀림 |
| 세 번째 | 임차권등기명령은 임대차 종료 즉시, 보증 이행청구는 종료 후 1개월 | 임차권등기명령 신청과 보증 이행청구 예고 | 등기 없이 이사하면 대항력과 우선변제권을 잃음 |
내용증명에 반드시 넣을 다섯 가지
아래는 첫 통지를 기준으로 한 목록입니다. 만기일에 보내는 두 번째 통지에서는 3번과 4번을 구체적인 날짜로 바꿔 씁니다.
- 계약을 특정하는 정보. 주소, 계약일, 보증금액, 계약 기간과 만기일을 적습니다.
- 갱신하지 않겠다는 문장. “계약을 갱신하지 않겠습니다”가 명시적으로 들어가야 합니다. 보증금을 달라는 말만 적으면 갱신거절 통지로 인정될지 다툼이 생깁니다.
- 반환받을 계좌와 기한. 만기일 또는 그 뒤 특정일까지, 예금주와 계좌번호를 함께 적습니다.
- 인도 예정일. 언제 집을 비울 준비가 되는지 밝힙니다. 보증금 반환과 집을 넘기는 일이 맞바꾸는 관계라, 내 쪽 준비가 끝났다는 기록이 됩니다.
- 다음 절차 예고. 기한까지 반환이 없으면 임차권등기명령과 지급명령·보증금반환청구 소송으로 진행한다는 뜻을 한 줄 넣습니다.
같은 내용을 3부 만들어 우체국에 냅니다. 한 부는 상대에게 가고, 한 부는 우체국이 발송 다음 날부터 3년간 보관하고, 한 부는 내가 갖습니다(「우편법 시행규칙」 제48조). 등기우편 배송조회 화면은 따로 저장해 두세요. 나중에 도달일을 증명할 자료입니다.
도달일부터 6개월이 진짜 기한입니다
내용증명은 그 자체로는 법적 효력을 만들지 않습니다. 통지가 상대에게 닿았다는 사실을 증명하는 수단일 뿐입니다.
보증금을 돌려받을 권리는 10년이 지나야 사라지므로 기간 자체는 여유가 있습니다(「민법」 제162조 제1항). 문제는 독촉의 효력이에요. 내용증명 같은 독촉(최고)은 6개월 안에 소송이나 압류·가압류로 이어지지 않으면 시효를 멈춘 것으로 쳐 주지 않습니다(「민법」 제174조). 독촉장만 반복해 보내는 것으로는 시간을 벌지 못한다는 뜻입니다. 채권마다 시효 기간이 어떻게 다른지는 미수금에도 유효기간이 있다? 소멸시효 총정리에서 자세히 다룹니다.
지연이자도 마찬가지입니다. 소장이 상대에게 전달되기 전까지는 연 5%가 붙고(「민법」 제397조 제1항·제379조), 소장 부본이 송달된 다음 날부터 연 12%로 올라갑니다(「소송촉진 등에 관한 특례법」 제3조 제1항 및 대통령령 제29768호, 2019-06-01 시행). 내용증명을 보낸 날부터 12%가 붙는 것이 아닙니다. 집주인이 돌려줄 의무의 범위를 다투는 데 그럴 만한 이유가 있다고 법원이 보면, 그 기간에는 12%가 적용되지 않습니다(같은 법 제3조 제2항).
소송을 각오해야 한다면 기간도 감안하세요. 2024년에 처리된 민사 단독사건(소송가액 5억원 이하) 1심의 평균 처리기간은 222.1일이었습니다(법원행정처 「2025 사법연감」). 선고까지의 기간이고, 실제로 돈이 들어오기까지는 통장 압류 같은 집행 절차가 더 붙습니다.
자주 묻는 질문
문자나 카카오톡으로 통지해도 되나요?
법이 통지 방법을 정해 두지는 않았으므로 문자도 유효한 통지가 될 수 있습니다. 다만 나중에 증명이 문제입니다. HUG는 이행청구 서류에서 문자와 카카오톡을 인정하되 임대인의 답장이 있어야 한다는 조건을 붙입니다. 답장 없는 일방 발송은 도달을 증명하지 못한다는 뜻이죠. 읽고도 답이 없을 상대라면 처음부터 내용증명으로 보내는 편이 낫습니다.
집주인이 내용증명을 안 받으면 어떻게 되나요?
수취를 거절하거나 집을 비워 두어 반송돼도 방법이 있습니다. 임대차계약서로 돈을 받을 관계임을 소명하면 집주인의 주민등록초본을 뗄 수 있으니, 실제 주소를 확인해 다시 보내고, 그래도 닿지 않으면 소송 단계에서 공시송달을 이용합니다. 임차권등기명령은 2023년 7월 19일 시행 개정법에 따라 임대인에게 결정문이 전달되기 전에도 등기를 넣을 수 있으므로, 연락이 끊긴 상대라도 절차는 진행됩니다.
만기 2개월 전이 이미 지났는데 구두로는 말해 뒀습니다. 괜찮을까요?
말로 한 통지도 통지입니다. 문제는 집주인이 부인할 때 이를 증명할 방법이 없다는 점입니다. 이미 기한을 넘겼다면 지금이라도 내용증명을 보내 두세요. 묵시적 갱신이 됐다는 전제에서 해지 통지로 쓰면, 도달일부터 3개월 뒤에 계약을 끝낼 수 있습니다.
내용증명을 보내면 집주인과 사이가 나빠질까 걱정입니다.
내용증명은 날짜를 남기는 절차입니다. 문구를 사무적으로 쓰면 관계를 크게 해치지 않습니다. 오히려 통지 없이 만기를 넘겨 묵시적 갱신이 되면, 그때부터는 서로 감정이 상한 상태에서 3개월을 더 기다려야 합니다.
정리
전세보증금 반환 내용증명의 시기는 세 번 갈립니다. 만기 2개월 전까지 갱신거절을 통지하고, 만기일에 반환 기한과 계좌를 못 박고, 만기 후 1개월이 지나면 임차권등기를 마친 뒤 보증 이행청구로 넘어갑니다.
다만 임차권등기명령은 그 한 달을 기다릴 필요가 없습니다. 임대차가 끝나는 즉시 신청할 수 있습니다.
세 시기 가운데 되돌릴 수 없는 것은 첫 번째뿐입니다. 나머지는 늦어도 만회할 수 있지만, 만기 2개월 전을 놓치면 계약이 2년 더 이어지고 보증 이행청구의 증빙도 흔들립니다. 달력을 열어 만기일에서 두 달을 빼 보세요. 그 날짜가 이 글에서 가장 중요한 정보입니다.
만기가 지났는데 보증금이 들어오지 않았다면, 임차권등기명령과 소송 중 무엇이 먼저인지는 계약 상황에 따라 달라집니다. 서류를 놓고 순서를 함께 정리해 드립니다.
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참고 자료
- 법제처 국가법령정보센터, 「주택임대차보호법」 (시행 2026-01-02) — 제3조의3, 제6조, 제6조의2, 제6조의3
- 법제처 국가법령정보센터, 「민법」 (시행 2026-03-17) — 제162조, 제174조, 제379조, 제397조, 제460조, 제461조, 제536조
- 법제처 국가법령정보센터, 「우편법 시행규칙」 제48조 — 내용증명 등본의 3년 보관
- 법제처 국가법령정보센터, 「소송촉진 등에 관한 특례법 제3조제1항 본문의 법정이율에 관한 규정」 (대통령령 제29768호, 시행 2019-06-01) — 연 12%
- 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 임차권등기명령 신청 — 등기 후 이사해도 대항력·우선변제권이 유지된다는 설명
- 주택도시보증공사(HUG), 전세보증금반환보증 보증이행 안내 (2026-09-04 확인) — 같은 페이지의 「보증사고정의」 절에서 “해지 또는 종료 후 1월까지” 요건을, 「이행청구방법」과 「제출서류」 절에서 임차권등기 선행 요건과 만기 2개월 전 통지 증빙 요구를 확인했습니다.
- 대한법률구조공단 주택·상가건물 임대차분쟁조정위원회, 분쟁조정 통계 (2026-09-04 확인) — 분쟁유형별 접수 및 조정성립 현황
- 법원행정처, 「2025 사법연감」 — 2024년 처리 민사 단독사건 1심 평균 처리기간 222.1일. 수치는 문화일보 보도(2025-09-24)에서 확인했습니다.
※ 본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 전문가와 상담하시기 바랍니다.
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