채무자 토지 가압류, 신청서부터 등기까지 순서대로

“거래처 대표 앞으로 된 땅이 있다는데, 그거라도 묶어둘 수 있나요?”

미수금 상담에서 자주 나오는 질문입니다. 묶을 수 있습니다.

토지는 채무자가 하루아침에 숨기기 어렵고 값도 비교적 크게 잡히는 재산이라, 회수 실무에서 먼저 들여다보는 대상이에요. 다만 순서가 정해져 있습니다. 결정을 받아 놓고 2주를 넘기면 그 결정으로는 더 이상 등기를 걸지 못합니다(「민사집행법」 제292조 제2항).

등기부를 떼는 것부터 가압류 등기가 올라가는 것까지, 실제 순서대로 정리해 드릴게요. 가압류로 묶어 둔 다음 실제로 돈을 받아내는 정식 소송을 본안이라고 부르는데, 그 본안에서 이기는 방법이나 경매로 넘기는 절차는 다른 글로 미룹니다.

시작하기 전에 — 등기부부터 뗍니다

토지 가압류는 등기사항전부증명서를 여는 데서 시작합니다. 신청서에 적을 토지 표시가 등기부에서 그대로 나오고, 걸어 봐야 소용이 있는 땅인지도 여기서 갈립니다. 인터넷등기소에서 발급은 1,000원(「등기사항증명서 등 수수료규칙」 제2조 제2항), 열람은 700원입니다(같은 규칙 제3조 제2항).

네 가지를 확인합니다. 소유자 이름과 주민등록번호 앞자리가 채무자와 맞는지, 단독 소유인지 공유인지, 근저당권의 채권최고액이 얼마나 잡혀 있는지, 그리고 신탁등기가 되어 있는지입니다.

신탁등기가 보이면 거기서 멈춰야 합니다. 신탁재산에는 강제집행도, 경매도, 가압류·가처분 같은 보전처분도 할 수 없거든요(「신탁법」 제22조 제1항). 신탁 전의 원인으로 생긴 권리이거나 신탁사무를 처리하다 생긴 권리라면 예외지만, 보통의 물품대금 채권은 여기에 들어가지 않습니다.

근저당은 계산할 거리예요. 멈출 이유까지는 아닙니다. 채권최고액 합계가 땅값에 육박하면 나중에 경매로 넘어가도 배당에서 손에 쥘 것이 남지 않습니다. 그래도 처분을 막아 두는 압박 효과는 그대로라, 실익은 두 가지를 같이 놓고 판단합니다.

1단계 · 받을 돈을 원금 기준으로 확정합니다

신청서에 적어야 하는 첫 항목이 청구채권, 그러니까 받을 돈입니다. 금액이 정해져 있지 않은 채권이면 돈으로 환산한 금액을 적습니다(「민사집행법」 제279조 제1항 제1호).

여기서 금액을 얼마로 잡느냐가 뒤의 두 가지를 한꺼번에 정합니다. 담보로 낼 보증보험의 보증금액이 이 금액에서 나오고, 등기할 때 낼 등록면허세도 이 금액에 비례합니다. 그래서 실무에서는 원금을 먼저 확정하고 이자와 지연손해금을 따로 표시합니다. 담보 계산은 원금만 기준으로 하고 이자와 지연손해금은 넣지 않기 때문이죠(재판예규 「지급보증위탁계약체결문서의 제출에 의한 담보제공과 관련한 사무처리요령」 제6조 제1항 제1호).

금액을 넉넉하게 부풀리고 싶은 유혹이 여기서 생깁니다. 권하지 않습니다. 대법원은 채권자가 진짜 채권액보다 지나치게 많은 금액을 주장해 그 금액대로 가압류 결정을 받았다면, 나중에 본안에서 그만한 권리가 없다고 확인된 부분에 대해서는 채권자의 고의나 과실이 추정된다고 봅니다.

보전처분의 집행 후 집행채권자가 본안소송에서 패소 확정되었다면 보전처분의 집행으로 인하여 채무자가 입은 손해에 대하여는 특별한 반증이 없는 한 집행채권자에게 고의 또는 과실이 있다고 추정되고, 따라서 집행채권자는 보전처분의 부당한 집행으로 인한 손해에 대하여 채무자에게 이를 배상할 책임이 있다.

대법원 2023. 6. 1. 선고 2020다242935 판결

같은 판결은 사정에 따라 채권자의 배상 책임을 줄일 수 있다고도 했습니다. 그렇더라도 출발점은 배상 책임이 추정되는 자리입니다. 세금계산서, 거래명세서, 입금 내역처럼 금액을 뒷받침하는 자료가 있는 만큼만 적는 편이 안전합니다.

땅이 공유라면 채무자의 지분만 적습니다. 남의 지분까지 묶으면 그 공유자에게 그대로 손해배상 문제가 넘어갑니다.

2단계 · 어느 법원에 낼지 정합니다

토지가 있는 곳을 관할하는 지방법원에 냅니다. 본안 소송을 맡을 법원에 내도 됩니다(「민사집행법」 제278조). 둘 중 편한 쪽을 고르면 돼요.

본안을 이미 냈다면 본안 법원으로 모으는 편이 낫습니다. 사정변경 등을 이유로 채무자가 가압류 취소를 신청할 때, 본안이 이미 걸려 있으면 그 재판을 본안 법원이 맡거든요(제288조 제2항 단서). 서류가 한곳에 모여 있는 쪽이 다루기 쉽습니다.

제출은 전자소송으로 합니다. 대한민국 법원 전자소송 사이트에 등록사용자로 동의해 두면 인지액이 10분의 9로 줄어들거든요(「민사소송 등 인지법」 제16조 제1항·제2항). 가압류 신청서의 인지 1만원이 9,000원이 됩니다.

3단계 · 신청서와 가압류신청 진술서를 씁니다

신청서에 반드시 들어가야 하는 것은 두 가지입니다. 받을 돈의 표시, 그리고 지금 가압류를 해야 하는 이유입니다(제279조 제1항). 둘 다 소명해야 합니다(같은 조 제2항).

소명은 증명보다 가벼운 수준이에요. 법정에서 다투어 결론을 내는 것이 아니라, 서류를 본 판사가 “아마 그럴 것 같다”고 여길 만큼 자료를 붙이면 됩니다. 가압류 재판을 변론 없이 할 수 있는 것도 이 때문입니다(제280조 제1항).

가압류가 필요한 이유는 「민사집행법」 제277조가 정합니다. 지금 묶어 두지 않으면 나중에 판결을 받아도 집행할 수 없거나 집행이 매우 곤란해질 염려가 있는 사정을 말합니다. 채무자가 다른 재산을 이미 처분했다든가, 연락을 끊었다든가, 세금이나 다른 채권자의 압류가 붙기 시작했다든가 하는 사정을 적고 자료를 붙입니다. 거래처가 문을 닫았다면 그것도 유력한 사정인데, 폐업을 어떻게 확인하는지는 사업자 폐업 조회 방법에서 다룹니다.

그리고 가압류신청 진술서를 반드시 함께 냅니다. 이걸 빠뜨리면 법원이 보정명령 없이 바로 기각할 수 있습니다.

가압류를 신청하는 경우에 제2조 제5호의 가압류신청 진술서를 첨부하지 아니하거나, 고의로 진술 사항을 누락하거나 허위로 진술한 내용이 발견된 경우에는 특별한 사정이 없는 한 보정명령 없이 신청을 기각할 수 있다.

재판예규 「보전처분 신청사건의 사무처리요령」(재민 2003-4) 제3조

같은 예규 제2조가 서식 번호까지 정해 두었습니다. 부동산가압류 신청서는 전산양식 A4701, 가압류신청 진술서는 A4705입니다. 전자소송에서 사건 유형을 고르면 같은 양식이 뜹니다.

4단계 · 담보를 겁니다

법원은 받을 돈과 가압류 이유를 소명한 경우에도 담보를 제공하게 하고 가압류를 명할 수 있습니다(제280조 제3항). 실무에서는 거의 언제나 담보가 붙는다고 보면 돼요. 가압류가 잘못된 것으로 밝혀졌을 때 채무자가 입을 손해를 미리 잡아 두는 돈이에요.

토지를 고른 이유가 여기서 한 번 더 드러납니다. 재판예규는 부동산 가압류의 담보를 청구금액 원금의 1/10로 잡고, 법원의 담보제공명령을 기다리지 않고 미리 그 금액짜리 공탁보증보험증권을 내면서 허가를 신청할 수 있게 해 두었습니다. 통장 같은 금전채권을 묶을 때는 같은 예규가 2/5를 요구합니다(「지급보증위탁계약체결문서의 제출에 의한 담보제공과 관련한 사무처리요령」 제6조 제1항).

여기에 단서가 하나 붙습니다. 급여채권과 영업자예금채권은 이 특례에서 빠집니다(같은 항 단서). 거래처가 영업에 쓰려고 은행에 넣어 둔 예금이 영업자예금채권이에요. 그러니 그런 통장을 묶으려 할 때는 2/5짜리 보증서를 미리 내는 이 길이 막히고, 법원의 담보제공명령을 기다려야 합니다. 토지 쪽이 가볍다는 말은 비율만의 이야기가 아닙니다.

보증금액 전액을 현금으로 넣지는 않습니다. 보험료만 냅니다. 보험료는 보증금액에 보험사가 정한 요율을 곱해 나오는데, 요율은 상품과 조건에 따라 달라지고 개정도 잦아 여기에 숫자로 적지 않겠습니다. 청구금액 1억원이면 보증금액이 1,000만원이니 그 금액을 놓고 보험사에 문의하시면 됩니다.

보증금액에서 1만원 미만은 버립니다. 청구금액이 1억 3,755만원이면 1/10은 13,755,000원인데, 여기서 5,000원을 버려 보증금액은 1,375만원이 됩니다.

신청서에 허가를 구하는 문장을 한 줄 넣어 둡니다. 예규가 기재례까지 적어 두었습니다. “담보제공은 공탁보증보험증권(○○보험주식회사 증권번호 제000-000-000호)을 제출하는 방법에 의할 수 있도록 허가하여 주시기 바랍니다.”

그로우팀 의견

: 통장을 묶을지 땅을 묶을지 고민할 때 회수 가능성만 놓고 저울질하기 쉬운데, 당장 준비해야 하는 담보가 네 배 차이라는 점도 같이 봐야 합니다. 청구금액 1억원이면 토지는 1,000만원짜리 보증서로 미리 낼 수 있습니다. 통장은 2/5인 4,000만원이고, 그마저도 거래처의 영업용 예금이면 미리 내는 길 자체가 막혀 법원의 담보제공명령을 기다려야 합니다. 통장 잔고가 확실하지 않은 상황이라면 땅부터 걸어 두고 본안을 진행하는 편이 현실적입니다.

한 가지 예외를 기억해 두세요. 채무자가 가압류를 풀려고 공탁하는 가압류해방금액(제282조)은 보증서로 대신할 수 없습니다. 성질상 허용되지 않는다고 같은 예규가 못 박아 두었습니다(제5조의2 제3호). 채무자 입장에서는 현금을 넣어야 풀린다는 뜻입니다.

5단계 · 결정을 받고 2주 안에 등기까지

가압류 신청에 대한 재판은 결정으로 합니다(제281조 제1항). 변론 없이 할 수 있고(제280조 제1항), 담보를 제공하게 하는 재판이나 신청을 기각하는 재판은 채무자에게 알릴 필요가 없습니다(제281조 제3항). 채무자가 눈치채고 땅을 넘기기 전에 등기를 거는 구조인 셈입니다.

결정이 나면 시계가 돌기 시작합니다. 채권자가 결정을 고지받은 날부터 2주가 지나면 그 결정으로는 집행하지 못합니다(제292조 제2항). 부동산 가압류의 집행은 등기부에 기입하는 것이고(제293조 제1항), 그 등기는 법원사무관등이 촉탁합니다(같은 조 제3항). 채권자가 등기소에 직접 신청하러 가는 절차가 아니에요.

그래도 채권자가 할 일이 남는데요. 촉탁에 필요한 등록면허세와 지방교육세를 낸 다음 그 영수증(영수필확인서)을 법원에 내야 하고, 등기신청수수료도 미리 넣어 두어야 합니다. 이 서류가 늦으면 촉탁이 늦어지고, 2주는 그사이에도 흘러갑니다.

등기가 올라간 뒤에 채무자에게 결정이 송달됩니다. 집행은 채무자에게 송달하기 전에도 할 수 있다고 법이 정해 두었기 때문입니다(제292조 제3항).

가압류를 걸어 두면 실제로 무엇이 달라지나

등기부에 가압류가 찍히면 채무자가 그 땅을 팔거나 담보로 넣기가 사실상 막힙니다. 법이 처분 자체를 무효로 만드는 것은 아니고, 가압류를 한 채권자에게 그 처분을 주장하지 못하게 하는 방식이에요. 사는 쪽에서는 가압류가 붙은 땅을 그 값에 받을 이유가 없으니 거래가 멈춥니다.

배당에서도 자리를 얻는데요. 그 땅이 경매로 넘어가면 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 가압류채권자는 따로 배당요구를 하지 않아도 배당받을 채권자에 들어갑니다(제148조 제3호). 뒤늦게 소식을 듣고 배당요구 기한을 놓치는 사고를 한 번 막아 주는 셈입니다.

소멸시효도 멈춥니다. 가압류는 「민법」 제168조 제2호가 정한 시효 중단사유입니다. 다만 중단이 언제 다시 풀리는지는 목적물에 따라 다르게 갈리는데, 통장 압류를 두고 대법원이 선을 그은 사례는 통장 압류와 소멸시효를 다룬 글에서 판결과 함께 정리했습니다.

마지막으로 압박입니다. 땅에 가압류가 붙으면 채무자의 다른 거래와 대출 심사에 바로 걸립니다. 채무자가 먼저 연락해 오는 계기도 대개 여기입니다.

비용은 얼마나 드나요?

청구금액 1억원, 토지 한 필지를 전자소송으로 거는 경우를 놓고 세어 볼게요. 먼저 금액이 법령과 예규로 딱 정해지는 항목부터 봅니다.

인지는 1만원이지만 전자소송이면 9,000원입니다. 인지법이 전자문서로 낸 소장에 인지액의 10분의 9를 붙이라고 하고, 그 규정을 가압류 신청서에도 준용하거든요(「민사소송 등 인지법」 제9조 제2항, 제16조 제1항·제2항). 등기신청수수료는 가압류 촉탁 한 건에 부동산 하나당 4,000원입니다(등기예규 「등기신청수수료 징수에 관한 예규」 2.나.).

세금이 두 항목 붙습니다. 등록면허세는 채권금액의 1천분의 2라서 200,000원, 지방교육세는 그 등록면허세의 100분의 20이라서 40,000원입니다(「지방세법」 제28조 제1항 제1호 라목 2), 제151조 제1항 제2호). 네 항목을 더하면 253,000원입니다.

등록면허세에는 바닥이 있는데요. 채권금액이 300만원에 못 미치면 1천분의 2로 계산한 세액이 6,000원보다 작아지는데, 이때는 ‘그 밖의 등기’ 세율인 건당 6,000원을 적용합니다(「지방세법」 제28조 제1항 단서, 같은 항 제1호 마목). 지방교육세는 그 등록면허세를 따라가니 1,200원이 되고요. 소액 미수금이라고 해서 세금이 한없이 내려가지는 않습니다.

이 네 항목에 두 가지가 더 붙는데요. 송달료와 공탁보증보험료입니다. 송달료는 사건별로 정해진 당사자 1인당 기준에 따라 미리 냅니다(재판예규 「송달료규칙의 시행에 따른 업무처리요령」 제7조 제1항).

다만 그 단가와 회수는 예규 별표에 있고 거의 해마다 고쳐집니다. 가장 최근 개정이 2026년 3월 1일 시행이에요. 그래서 여기에 금액을 못 박지 않겠습니다. 접수할 법원이나 전자소송 안내에서 확인하세요. 보험료는 앞에서 본 대로 보증금액에 보험사 요율을 곱합니다.

네 항목 중 세금이 240,000원입니다. 나머지 둘을 합쳐도 13,000원이니 사실상 세금이 전부예요. 등록면허세가 채권금액에 그대로 비례하니 청구금액을 부풀리면 이 항목이 같이 불어납니다. 앞에서 금액을 정직하게 잡으라고 한 이유가 손해배상 위험 하나만은 아닌 셈입니다.

토지가 여러 필지면 등기신청수수료는 부동산 개수만큼 곱합니다. 예규가 예시까지 들어 두었습니다. 하나의 촉탁서로 3개 부동산을 가압류하면 4,000원 곱하기 3으로 12,000원입니다.

걸고 나서 놓치기 쉬운 두 가지

등기가 올라가면 일이 끝난 것처럼 느껴지실 텐데요. 여기서 두 가지가 남습니다.

본안 소송을 내야 합니다

채무자는 법원에 제소명령을 신청할 수 있습니다. 그러면 법원이 채권자에게 일정 기간 안에 본안 소송을 내고 그 증명 서류를 내라고 명합니다. 기간은 2주 이상으로 정해집니다(제287조 제1항·제2항).

그 기간에 서류를 내지 않으면 법원은 채무자의 신청에 따라 결정으로 가압류를 취소해야 합니다(같은 조 제3항). 서류를 낸 뒤에 소를 취하하거나 각하되면 내지 않은 것으로 봅니다(제4항).

제소명령이 없어도 시한은 있습니다. 가압류가 집행된 뒤 3년간 본안 소송을 내지 않으면 채무자는 물론 이해관계인까지 취소를 신청할 수 있습니다(제288조 제1항 제3호). 근저당권자 같은 다른 이해관계인이 먼저 움직이는 경우도 있으니, 걸어 두고 잊는 방식은 위험합니다.

담보를 되찾는 데도 순서가 있습니다

본안에서 이기고 사건이 끝나면 담보를 돌려받습니다. 이때 채무자가 부당한 가압류를 이유로 손해배상을 청구해 두었다면, 그 손해배상 소송에 든 소송비용까지 담보가 책임지는 범위에 들어갑니다. 2026년에 대법원이 정리한 내용입니다.

가압류를 위하여 법원의 명령으로 제공된 공탁금은 부당한 가압류로 인하여 채무자가 입은 손해를 담보하는 것이므로, 채무자가 채권자를 상대로 부당한 가압류에 따른 손해배상을 청구한 경우 이에 관한 소송비용은 가압류로 인하여 제공된 공탁금이 담보하는 손해의 범위에 포함된다.

대법원 2026. 2. 26. 자 2025마8671 결정

같은 결정은 담보취소를 심리하는 법원이 소장 사본이나 판결문을 바탕으로 소송비용까지 포함해 취소 범위를 정해야 한다고 했습니다. 담보를 얼마나 돌려받는지가 본안 승패만으로 정해지지 않는다는 뜻이죠. 처음에 금액을 정직하게 잡아 두는 것이 마지막 단계까지 따라옵니다.

자주 묻는 질문

함께 보면 좋은 글

• 거래처 미수금, 회수 순서 정리 — 내용증명부터 가압류와 소송까지 어느 단계에서 무엇을 할지 전체 순서를 잡아 줍니다.
• 통장 압류 소멸시효, 잔고 0원이면 어떻게 되나 — 가압류가 시효를 멈춘 뒤 그 중단이 언제 끝나는지를 2025년 대법원 판결로 정리했습니다.
• 사업자 폐업 조회 방법 — 가압류를 걸기 전에 거래처가 실제로 문을 닫았는지 확인하는 순서입니다.

이 글의 법령 조문은 2026년 9월 9일 국가법령정보센터(법제처)의 현행 조문과 대법원 판례를 직접 확인해 작성했습니다.

참고 자료

• 「민사집행법」 — 가압류의 목적과 요건(제276조·제277조), 관할(제278조), 신청(제279조), 담보(제280조), 집행기간(제292조), 부동산가압류집행(제293조).
• 재판예규 「보전처분 신청사건의 사무처리요령」(재민 2003-4) — 신청서 서식과 가압류신청 진술서 미첨부 시 기각 근거(제2조·제3조).
• 재판예규 「지급보증위탁계약체결문서의 제출에 의한 담보제공과 관련한 사무처리요령」(재민 2003-5) — 목적물별 담보 보증금액 특례(제6조 제1항)와 해방금액의 보증서 불허(제5조의2 제3호).
• 「민사소송 등 인지법」 — 가압류 신청 인지 1만원(제9조 제2항)과 전자소송 감액(제16조).
• 「지방세법」 — 가압류 등록면허세 세율(제28조 제1항 제1호 라목 2)과 지방교육세(제151조 제1항 제2호).
• 「신탁법」 — 신탁재산에 대한 강제집행 등 금지(제22조).
• 「등기사항증명서 등 수수료규칙」 — 인터넷 발급 1,000원(제2조 제2항)과 열람 700원(제3조 제2항).
• 대법원 2023. 6. 1. 선고 2020다242935 판결 — 부당한 보전처분에 대한 채권자의 고의·과실 추정과 책임 제한.
• 대법원 2026. 2. 26. 자 2025마8671 결정 — 부당 가압류 손해배상 소송비용이 담보공탁금의 담보 범위에 포함되는지.
• 대한민국 법원 전자소송 — 가압류 신청서 접수와 서식 확인.
• 인터넷등기소 — 등기사항전부증명서 열람·발급과 등기신청수수료 납부.

이 글은 일반적인 정보 제공을 위한 것이며 개별 사건에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사안은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 변호사와 상담하시기 바랍니다.

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